Av olika anledningar kan flera personer stå som ägare till en fastighet eller annan egendom. Att det finns flera ägare innebär också att flera personers åsikter och synpunkter måste beaktas inför olika beslut som rör egendomen. Ett problem kan uppstå när alla ägare inte kan komma överens om huruvida egendomen ska säljas eller inte. Det är nämligen så att alla ägare måste samtycka för att en försäljning ska komma till stånd.
Detta har lagstiftaren tagit hänsyn till och det finns därför en lag som heter ”lagen om samäganderätt”. Lagen omfattar mer egendom än bara fastigheter och bostadsrätter, och den omfattar även andra åtgärder än försäljning. Lagen är tillämplig i flera olika situationer när du tillsammans med någon annan äger en egendom, vilket kallas samäganderätt. En försäljning av exempelvis en fastighet eller bostadsrätt kan komma till stånd med hjälp av ovan nämnda lag.
Hur går en försäljning enligt lagen om samäganderätt till?
Om exempelvis en ägare till en samägd fastighet vill sälja fastigheten, men de resterande ägarna inte vill det, kan den ägare som vill få till stånd en försäljning ansöka om det hos tingsrätten. Ägaren ansöker då om att den samägda egendomen ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion, detta framgår av 6 § lagen om samäganderätt. Tingsrätten kan då förordna en god man som ombesörjer auktionen och, om det är fråga om till exempel en fastighet, därefter vara behjälplig med att utfärda köpebrev samt fördela köpeskillingen mellan ägarna.
Det är alltså tingsrätten som utser den gode mannen. Den gode mannen är oftast en juridiskt utbildad person som får i uppdrag att sälja fastigheten åt delägarna. Dock kan exempelvis även en delägare förordnas till god man. Den gode mannen har sedan befogenhet att se till att en försäljning kommer till stånd trots att alla ägare inte vill sälja fastigheten eller bostadsrätten.
Vilka krav ställs för att en god man ska förordnas?
För att en försäljning av en fastighet ska komma till stånd på en delägares begäran ställs det inte särskilt många krav. Delägaren behöver exempelvis inte visa för tingsrätten att det föreligger oenighet mellan delägarna eller att det finns andra skäl till att en försäljning ska ske. En delägare som ansöker hos tingsrätten om försäljning behöver alltså egentligen inte uppge några direkta skäl, förutom att det är fråga om en samägd egendom och att denne vill att den ska säljas. På samma sätt kan inte den eller de andra delägarna göra särskilt mycket för att förhindra att en god man förordnas för att sälja egendomen.
Tingsrätten får dock inte förordna en god man för försäljning om någon av ägarna visar ”synnerliga skäl för anstånd”. Det betyder att om en ägare uppger att det finns ett synnerligt skäl till att fastigheten inte ska läggas ut på offentlig auktion vid det aktuella tillfället, ska tingsrätten inte förordna en god man. Det handlar alltså inte om ett skäl till att fastigheten inte kan säljas alls, utan om att det på grund av tillfälliga omständigheter som föreligger vid tidpunkten för ansökan finns skäl att inte förordna en god man för försäljning.
Som exempel kan nämnas en dom från Högsta domstolen, NJA 1979 s. 562. Det var då fråga om ett tidigare gift par som ägde en fastighet tillsammans. Den ena parten ansökte om att fastigheten skulle läggas ut till försäljning på offentlig auktion samt att en god man skulle förordnas. Den andra parten uppgav då att en försäljning av fastigheten skulle innebära att parternas gemensamma barn skulle fara illa. Högsta domstolen framhöll att eftersom det endast är fråga om anstånd bör det inte vara fråga om omständigheter som har en varaktig karaktär. Det ska alltså inte vara en omständighet som kommer att föreligga under en längre tid. Med anledning av detta ansåg Högsta domstolen att det inte förelåg sådana synnerliga skäl för anstånd med anledning av parternas barn, då det var en omständighet som skulle pågå under en längre tid.
Kan den gode mannen sälja fastigheten till vilket pris som helst?
Vid handläggningen hos tingsrätten inför ett förordnande av god man kan en delägare framföra ett lägsta pris som fastigheten ska säljas för. Tingsrätten ska då göra en bedömning utifrån fastigheten och i sitt beslut ange ett lägsta pris som får godtas när den gode mannen ska sälja fastigheten. I sin bedömning ska tingsrätten bland annat beakta fastighetens taxeringsvärde.
Av praxis, alltså tidigare domar, har det framgått att det lägsta priset ska motsvara taxeringsvärdet. Högsta domstolen har dock i NJA 2012 s. 757 framhållit att det lägsta priset inte får vara så högt att det blir svårt att få fastigheten såld eller att det på annat sätt försvårar försäljningen. Högsta domstolen tydliggjorde att det lägsta priset därför måste sättas under det beräknade försäljningspriset. Högsta domstolen sade av den anledningen att vid en försäljning av fastighet eller bostadsrätt ska utgångspunkten vara att det lägsta priset bestäms till tre fjärdedelar av det försäljningsvärde som egendomen bedöms ha.
Tingsrätten kommer i sitt beslut att ange, i det fall en delägare har yrkat på ett lägsta pris, vilket som är det lägsta pris som fastigheten får säljas för. Detta är sedan den gode mannen bunden av. Den gode mannen får alltså inte acceptera bud som är lägre än detta.
Vem betalar kostnaden för den gode mannen?
Den gode mannen kommer att ta ut ersättning för sitt arbete. Det är delägarna som kommer att stå för denna kostnad. Kostnaden dras av från varje delägares andel efter försäljningen av egendomen. Lika mycket kommer alltså dras av för varje delägare, vilket innebär att delägarna betalar lika mycket för den gode mannen.
Kostnaden för den gode mannens arbete varierar och beror såklart på hur mycket arbete denne har behövt lägga ned. Om det exempelvis har varit svårt att få egendomen såld och mer arbete har behövts läggas ned, blir kostnaderna för den gode mannen också högre.
Professionell hjälp
Vi på ACTUS Advokatbyrå har stor erfarenhet av ärenden rörande bland annat samägd egendom. Vi erbjuder juridisk rådgivning och åtar oss uppdrag som juridiskt ombud i denna typ av frågor.
Vi hjälper dig!
Advokathuset Actus finns i Västerås, Eskilstuna, Örebro & Karlstad. Vi är alltid redo att hjälpa dig och du kan kontakta oss via telefon, mejl eller via vårt kontaktformulär som finns på vår hemsida.
Vi på Advokathuset Actus har stor erfarenhet av komplexa mål.
