Om du innehar en hyresrätt är huvudregeln enligt 12 kap. 32 § jordabalken (1970:994) (JB) att du inte får överlåta din hyresrätt utan hyresvärdens samtycke. Om din hyresvärd inte samtycker till en överlåtelse kan du som hyresgäst i vissa fall ha rätt att överlåta hyresavtalet ändå genom en ansökan hos hyresnämnden.
Varaktigt sammanbor
En av situationerna där hyresnämnden kan ge tillstånd att överlåta hyresavtalet, trots att hyresvärden inte samtycker till överlåtelsen är om du av någon anledning inte längre behöver din hyresrätt och vill överlåta den till en närstående som du varaktigt sammanbor med. Det framgår av 12 kap 34 1 § st. JB.
Som närstående räknas i allmänhet föräldrar, barn, syskon och andra närmare släktingar. Vad som är varaktig tid är inte helt klarlagt i praxis men det brukar vara en gräns på minst tre år. Det krävs för att räknas som sammanboende att du och din närstående till stor del har haft ett gemensamt hushåll och använt lägenheten tillsammans. Det får således inte vara fråga om en inneboende.
I sådana fall då hyresgästen avlider under hyrestiden finns samma möjligheter för en närstående som varaktigt sammanbodde med hyresgästen att överta hyresavtalet vilket framgår av 12 kap 34 § 2 st. JB. Detta blir aktuellt om dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller annan som är närstående till hyresgästen och som varaktigt sammanbodde med hyresgästen.
Sambos eller gifta
En annan situation där hyresnämnden kan ge tillåtelse till överlåtelse av hyresavtalet, trots att hyresvärden inte lämnar sitt samtycke är om en make eller sambo övertar hyresrätten inom ramen för bodelningen vilket framgår av 12 kap 33 § 2 st. JB. Har de tidigare samborna eller makarna kommit överens om vem av dem som har störst behov av hyresrätten så måste hyresvärden acceptera den nya hyresgästen.
Den nya hyresgästen
För att hyresnämnden ska ge tillåtelse till överlåtelse krävs, utöver en sådan anknytning som beskrivs i styckena ovan, även att hyresvärden skäligen kan nöja sig med den nya hyresgästen enligt 12 kap 34 § JB. Detta innebär att den nya hyresgästen i praktiken ska ha en betalningsförmåga avseende hyran. I vissa fall kan betalningsförmågan säkras med ett borgensåtagande. Det kan även vara så att hyresvärden anser att den som ska överta lägenheten har misskött sig på ett sätt som diskvalificerar denna från att överta hyresavtalet.
Vi hjälper dig!
Advokathuset Actus finns i Västerås, Eskilstuna, Örebro & Karlstad. Vi är alltid redo att hjälpa dig och du kan kontakta oss via telefon, mejl eller via vårt kontaktformulär som finns på vår hemsida.
Vi på Advokathuset Actus har stor erfarenhet av komplexa mål.
Vår profil hos Advokatsamfundet.
