Allmänt
Nedan följer en sammanfattning av de lagar och bestämmelser som reglerar småhusentreprenader – vad som gäller när det blir fel, vilket standardavtal som brukar användas och vilka försäkringar som skyddar fel i småhusentreprenader.
Gällande uppförande av småhus finns särskilda bestämmelser i 51-61 §§ konsumenttjänstlagen (1985:716) (KtjL).
Vad är en småhusentreprenad?
En första förutsättning för att en viss tjänst skall anses som en ”småhusentreprenad” är att arbetet avser ett en- eller tvåbostadshus, dvs. en byggnad som skall inrättas till bostad åt en eller två familjer, rad- och kedjehus samt fritidshus inräknas. En andra förutsättning är att arbetet avser uppförande eller tillbyggnad av en sådan byggnad, rena ombyggnationer och arbeten av mindre omfattning anses därmed inte utgöra en småhusentreprenad. Med tillbyggnad avses åtgärder som syftar till att öka ett småhus volym däremot inte åtgärder av ringa omfattning och betydelse, t.ex. mindre veranda eller balkong.
När ett småhus uppförs av flera näringsidkare som var och en har eget avtal med konsumenten är lagens bestämmelser om småhusentreprenader tillämpliga på varje separat avtal. Finns det ett entreprenadavtal om uppförande eller tillbyggnad av småhus ska lagen om småhusentreprenader tillämpas även på komplementbyggnader som ingår i avtalet, t.ex. garage, förråd och andra mindre byggnader i anslutning till bostadshuset.
Fel i småhusentreprenader
Vad som avses med fel i tjänst specificeras i 4 och 9-11 §§ KtjL. I 4 § anges att tjänsten ska utföras ”fackmässigt” vilket innebär en objektiv bedömning utifrån anvisningar och beskrivningar för olika branscher.
I 9 § anges att det föreligger fel i tjänsten om resultatet avviker från vad konsumenten har rätt att kräva gällande fackmässighet (även olyckshändelser), när resultatet avviker från föreskrifter eller myndighetsbeslut som syftar till att tillförsäkra säkerhet eller när resultatet avviker från vad som därutöver får anses avtalat.
I 10 § anges att det är fel i tjänsten om resultatet avviker från betydelsefulla uppgifter om tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet som lämnats av näringsidkaren, någon annan näringsidkare eller branschorganisation för näringsidkarens räkning, av en leverantör av material till tjänsten eller av någon annan i tidigare led.
I 11 § anges att tjänsten är felaktig om näringsidkaren underlåtit att upplysa konsumenten om betydande förhållande kring tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet som näringsidkaren känt till eller borde ha känt tull.
Slutbesiktning
Inom småhusentreprenader används slutbesiktning som ett medel för att undersöka om småhusentreprenaden är felaktig (53 § KtjL). Kostnadsansvaret för slutbesiktningen ligger på konsumenten om inte annat har avtalats mellan parterna. Besiktningen ska utföras i samband med att arbetet avslutas av en besiktningsman som har nödvändig kunskap och erfarenhet samt utför sitt uppdrag på ett opartiskt och självständigt sätt.
Bedömningen av om småhusentreprenaden är felaktig skall göras med hänsyn till förhållandena vid tidpunkten då entreprenaden godkändes vid slutbesiktning.
Huvudregeln inom småhusentreprenader är att konsumenten efter slutbesiktning endast får åberopa fel som har antecknats i besiktningsutlåtandet. Undantag från huvudregeln är att konsumenten får åberopa:
- fel som konsumenten påtalat vid slutbesiktningen men som besiktningsmannen inte har ansett utgöra fel,
- fel som besiktningsmannen varken har märkt eller borde ha märkt vid slutbesiktningen,
- fel som har påtalats av konsumenten för näringsidkaren inom sex månader från slutbesiktningen.
Tvåårsbesiktning
Ett särskilt skydd för konsumenter inom småhusentreprenader finns i 59 § KtjL innebärande att småhusentreprenaden alltid anses felaktig om ett förhållande som avses i 9-11 §§ visar sig inom två år efter det att entreprenaden godkändes vid slutbesiktning eller, om slutbesiktning inte har gjorts, inom två år efter det att arbetena avslutades. Konsumenten har bevisbördan för att felet visat sig inom två år från arbetets avslutande varför det är vanligt att konsumenten begär och bekostar en så kallad ”tvåårsbesiktning”.
Reklamation
En konsument som vill åberopa att tjänsten är felaktig ska underrätta näringsidkaren om detta inom skälig tid (reklamation), detta framgår av 17 § KtjL. Vid småhusentreprenad behöver inte reklamation göras i fråga om fel som har antecknats i besiktningsutlåtandet eller som har påtalats av konsumenten inom sex månader från slutbesiktningen.
Det finns inom småhusentreprenader en yttersta tidsgräns för reklamation på tio år efter godkännande av slutbesiktning, såvida inte längre tidsfrist följer av garanti eller liknande utfästelse.
Standardavtal
Ett standardavtal som särskilt framtagits för småhusentreprenader är ABS 18 (Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader). Syftet med avtalet är att täcka in viktiga frågor/delar av en småhusentreprenad såsom beskrivning av entreprenadarbetet, starttid och sluttid, pris och tider för betalning, beställning av besiktningsman, ansvar för tecknande av försäkring, hantering av ÄTA-arbeten (ändringar- och tilläggsarbeten) mm.
Vad konsumenten kan kräva vid fel enligt KtjL?
Konsumenten kan kräva följande påföljder vid fel:
- Hålla inne betalning i den omfattning som fordras för att ge konsumenten säkerhet för kravet på grund av felet (19 §),
- Kräva avhjälpande av felet utan kostnad. Här bör framhållas att entreprenören även har en rättighet att avhjälpa felet utan att konsumenten kräver det, om entreprenören utan uppskov erbjuder sig att avhjälpa felet och konsumenten inte har något särskilt skäl att avvisa erbjudandet (20 §),
- Kräva prisavdrag om felet inte avhjälps motsvarande vad det kostar konsumenten att få felet avhjälpt (21-22 §§).
- Häva avtalet om syftet med tjänsten i huvudsak är förfelat och entreprenören insett eller bort inse detta. Konsumenten får även häva avtalet beträffande återstående del om tjänsten utförts delvis och det finns det starka skäl att anta att den inte kommer att fullföljas utan väsentliga fel.
- Kräva skadestånd för skada som konsumenten drabbats av på grund av fel (31 §).
Försäkring och färdigställandeskydd
Enligt ABS 18 ska entreprenören ha allriskförsäkring för skador på entreprenaden där beställaren ska vara medförsäkrad. Försäkringen ska gälla under entreprenadtiden och under två år efter entreprenadens godkännande såvitt gäller skador för vilka entreprenören ansvarar. Allriskförsäkringen täcker skador på egendom som faller inom den avtalade entreprenaden.
Entreprenören ska enligt ABS 18 även ha ansvarsförsäkring för entreprenadverksamhet under entreprenadtiden och under två år efter entreprenadens godkännande. Ansvarsförsäkringen gäller för skada på delar som faller utanför den avtalade entreprenaden.
Observera att allriskförsäkringen och ansvarsförsäkringen inte omfattar fel utan enbart skada på grund av fel. Rena utförandefel kan svårligen försäkras, det behöver entreprenören svara för i enlighet med vad som anges om påföljder vid fel i KtjL.
Enligt Lag (2014:227) om färdigställandeskydd 1 § måste det vid småhusentreprenader finnas ett färdigställandeskydd, som består av en försäkring eller en bankgaranti. Syftet är att skydda byggherren i egenskap av konsument om entreprenören till exempel har gått i konkurs eller av annan anledning inte kan fullgöra sina åtaganden.
Vi på ACTUS Advokatbyrå har erfarenhet av tvister gällande småhusentreprenader.
Vi hjälper dig!
Advokathuset Actus finns i Västerås, Eskilstuna, Örebro & Karlstad. Vi är alltid redo att hjälpa dig och du kan kontakta oss via telefon, mejl eller via vårt kontaktformulär som finns på vår hemsida.
Vi på Advokathuset Actus har stor erfarenhet av komplexa mål.
Vår profil hos Advokatsamfundet.
