Hyresavtal – direkt besittningsskydd eller indirekt besittningsskydd?

Hyra av bostad och lokal regleras i 12 kap. jordabalken (1970:994). Många av reglerna i kapitlet reglerar både hyra av bostadslägenhet och lokal. Däremot finns väsentliga skillnader mellan dessa två objekt, inte minst vad gäller besittningsskydd. Termen besittningsskydd förekommer inte i lagtexten vilket gör det svårt att snabbt och enkelt kontrollera vilka regler som gäller och vad termen egentligen innebär. Besittningsskydd innebär, oavsett om man hyr en bostadslägenhet eller lokal, att hyresgästen har ett skydd från att sägas upp med den uppsägningstid som framgår av lagen. Detta skydd skiljer beroende på om man hyr bostadslägenhet eller lokal. Om hyresvärden säger upp hyresavtalet i förtid utan att beakta uppsägningstiden är reglerna om besittningsskydd inte tillämpliga. Hyresvärden har rätt att säga upp ett hyresavtal i förtid om någon av förverkandegrunderna i 12 kap. 42 § jordabalken föreligger.

Bostadshyra

Besittningsskydd vid hyra av bostadslägenhet innebär som utgångspunkt att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet trots att hyresvärden har sagt upp hyresavtalet. Det är detta som brukar kallas direkt besittningsskydd. Under vissa omständigheter kan däremot rätten till förlängning upphöra. Dessa omständigheter framgår av 12 kap. 46 § jordabalken. Om en hyresvärd och en hyresgäst inte är överens om en uppsägning är hyresvärden tvungen att hänskjuta uppsägningen till hyresnämnden för rättslig prövning inom en tidsfrist som anges i lagen. Generellt har hyresgästen rätt att bo kvar i bostadslägenheten medan uppsägningen prövas av hyresnämnden.

Lokalhyra

Vid lokalhyra finns i stället ett indirekt besittningsskydd som förenklat förklarat innebär att hyresgästen som utgångspunkt har rätt till ersättning från hyresvärden vid uppsägning med beaktande av uppsägningstiden. Under vissa omständigheter är denna rätt till ersättning inte tillämplig. Dessa omständigheter framgår av framför allt 12 kap. 57 § jordabalken. För att ha rätt till ersättning måste hyresgästen hänskjuta ärendet till hyresnämnden för medling inom en tidsfrist som anges i lagen.

Flertalet undantag

Vissa former av bostadshyra ger inget besittningsskydd, till exempel när någon hyr ut en bostadslägenhet enligt lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Vidare kan man under vissa förutsättningar avtala bort besittningsskyddet, både avseende bostadslägenhet och lokal.

Vi hjälper dig!

Om du önskar att en av våra jurister eller advokater hjälper dig är du välkommen att kontakta oss. Kontakta din Advokat i Västerås, Eskilstuna, Örebro & Karlstad. Vi på Advokathuset Actus har stor erfarenhet av komplexa mål.

Digital rådgivning

Advokathuset Actus erbjuder nu digital juridisk rådgivning inom alla verksamhetsområden. Med tjänsten kan klienter i hela Sverige få kvalificerad rådgivning, oavsett geografisk plats eller komplexitet i deras juridiska frågor.

Läs mer här

Senaste inläggen

Har du frågor eller vill ha hjälp med något?
Kontakta oss och vi hjälper dig!