Hur beräknas skadestånd vid avtalsbrott?

Om avtalsbrott

Frågor om avtal regleras i lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen). Det föreligger ett avtalsbrott när den ena parten inte presterar enligt avtalet, det vill säga bryter mot vad parterna kommit överens om. De konsekvenser (påföljder) som kan följa av ett avtalsbrott regleras i vissa fall genom särskild lagstiftning såsom köplagen (1990:931), konsumentköplagen (2022:260) och konsumenttjänstlagen (1985:715). Påföljden hävning av avtalet innebär att parterna befrias från sina återstående förpliktelser enligt avtalsvillkoren och kan i vissa fall innebära att prestationen går tillbaka. Hävning kan bli aktuellt om det är fråga om ett väsentligt avtalsbrott. Även prisavdrag och skadestånd är påföljder som kan bli aktuella vid avtalsbrott. I vissa fall kan parterna själva ha fört in bestämmelser i avtalet om vilka påföljder som ska bli aktuella vid avtalsbrott men i avtal mellan konsument och näringsidkare får det inte föras in strängare bestämmelser än de som följer av konsumentlagstiftningen.

Bestämmande av skadestånd till följd av avtalsbrott

Den part som drabbas av avtalsbrott har alltså ofta rätt till skadestånd. För bestämmande av skadeståndet finns ingen exakt beräkningsmodell eller schablon utan det handlar om att försätta avtalsparten i samma ekonomiska läge som om avtalet hade fullföljts (detta kallas för ”det positiva kontraktsintresset”). Ofta används den så kallade ”differensprincipen”, enligt vilken beräkningen av skadan sker med utgångspunkt i en jämförelse mellan det verkliga händelseförloppet och ett hypotetiskt händelseförlopp.

Vem ska bevisa vad?

I ett nytt avgörande från Högsta domstolen (HD) som kallas för ”Innovationen” (dom meddelad den 9 juli 2026 i mål nr T 8371-24) redogör HD för de grunder som är aktuella för bevisbörda och beviskrav i fråga om skadestånd vid avtalsbrott.

Huvudregeln är att den som påstår sig vara skadelidande har bevisbördan för både förekomsten och omfattningen av en skada samt för det orsakssamband som skadeståndstalan grundas på. Beviskravet som normalt gäller i tvistemål är att omständigheterna ska vara styrkta. Detta beviskrav tillämpas även i fråga om skadeståndsansvar.

HD belyser rättspraxis som betonar att det i frågan om bevisbördans placering finns ett intresse av enhetlighet och förutsebarhet och att bevisbördan inte kan kastas om hur som helst. Men ingen regel utan undantag, det kan ibland bli aktuellt med omkastad bevisbörda eller ett sänkt beviskrav om det motiveras av hänsyn till parternas möjligheter att säkra bevisning och till andra specifika förhållanden. Vad som ska krävas för att bevisbördan ska kastas om eller vilka krav som närmare ska ställas på bevisningens styrka vid ett sänkt beviskrav kan dock variera. Det finns ett stort antal exempel på detta i rättspraxis men någon enda övergripande princip som ger svaret på alla frågor om bevisbörda och beviskrav finns inte. Exempel på omkastad bevisbörda har bland annat tillämpats när en borgenär (den som lånat ut pengar) genom avtalsbrott har orsakat att en borgensman (den som lovat att betala en annan persons skuld) förlorat en säkerhet, men borgenären invänt att borgensmannen inte kommit sämre ut än om avtalsbrottet inte hade begåtts.

Ett sänkt beviskrav har bland annat använts när det har varit svårt att föra full bevisning om omständigheter som är av betydelse för bedömningen av ett hypotetiskt förlopp (det vill säga antaget förlopp). Bevisbördans placering eller beviskravet kan påverkas exempelvis om en parts avtalsbrott medfört att den skadelidande inte haft anledning eller möjlighet att säkra tillgänglig bevisning i anslutning till händelser som senare gett upphov till en tvist.

Vidare redogör HD för svårigheter med hypotetiska bedömningar. Att visa vad som skulle ha hänt under andra förhållanden än de verkliga är en hypotetisk fråga. Svaret har betydelse för både bedömningen av skadan och orsakssambandet mellan den skadegörande handlingen, eller underlåtenheten att handla, och skadan. En sådan hypotetisk prövning kan innebära bedömningssvårigheter eftersom det inte är möjligt att bevisa hur en person skulle ha handlat under andra omständigheter än de verkliga. Det är inte heller möjligt att bevisa ett händelseförlopp som inte har inträffat. Det är alltså inte möjligt att fullt ut bevisa vad som skulle ha hänt om ett avtalsbrott inte hade skett. Däremot går det att bevisa de omständigheter som ska utgöra underlag för antaganden om en möjlig händelseutveckling. Det blir sedan en fråga för domstolen att, utifrån dessa omständigheter, avgöra vad som hade varit en trolig utveckling om avtalsbrottet inte hade skett. HD konstaterade att det inte finns anledning att sänka beviskravet för orsakssambandet eller skadans omfattning bara för att det ingår ett hypotetiskt led i bedömningen. Den skadelidande ska som utgångspunkt bevisa de omständigheter som utgör underlag för antaganden om en möjlig händelseutveckling. Däremot kan det enligt HD finnas skäl att lindra beviskravet i situationer när det typiskt sett är förenat med stora svårigheter att förebringa bevisning om de omständigheter som ska ligga till grund för bedömningen av det troliga hypotetiska förloppet. Domstolen har alltså att mot bakgrund av utredningen bedöma vilket som är det troliga hypotetiska förloppet och detta kräver en slags sannolikhetsbedömning.

HD anför att frågan om hur en person troligen skulle ha agerat i en viss hypotetisk situation som huvudregel ska bedömas med utgångspunkten att personer agerar rationellt. En person som både kan och är skyldig att fullgöra en viss avtalsförpliktelse får därför antas komma att på begäran fullgöra den förpliktelsen, om det inte i stället är rationellt att bryta mot den och underkasta sig påföljderna för avtalsbrottet. Bestämningen av det hypotetiska förloppet bör enligt HD som utgångspunkt vara objektiverad och oberoende av den skadelidandes individuella förhållanden.

Bedömningen i HD:s mål ”Innovationen” (T 8371-24)

Målet handlar om en bostadsrättsförening som träffade ett avtal med två köpare om upplåtelse av en bostadsrätt (nedan benämnda som ’köparna’). Köpeskillingen uppgick till 8 880 000 kr och ett förskott om 888 000 kr betalades. Köparna meddelade att de ville dra sig ur affären och träffade ett avtal med bostadsrättsföreningen om hävning av upplåtelsen. Enligt avtalet skulle bostadsrätten återgå till föreningen, som skulle upplåta den till en ny ägare.

Köparnas skadeståndsskyldighet preciserades på så sätt att de skulle svara för vissa kostnader samt för skillnaden mellan köpeskillingen enligt det hävda upplåtelseavtalet och den köpeskilling som en ny förvärvare av bostadsrätten betalar. I avtalet preciserades också vad föreningen skulle göra för att begränsa sin skada vid upplåtelsen av bostadsrätten till en ny köpare. Det avtalades bland annat att affären skulle ske på marknadsmässiga villkor. Dessutom fick föreningen hålla inne förskottet till dess att föreningens skadeståndsfordran slutligt kunde beräknas. Om skadan understeg förskottet, det vill säga om det uppstod något som parterna kallade ”ett överskott”, skulle återstoden återbetalas.

Redan ett par veckor före hävningsavtalet träffade föreningen ett avtal med en ny köpare (ett bostadsrättsbolag) enligt vilket bostadsrätten uppläts till bostadsrättsbolaget. Köpeskillingen uppgick till 8 880 000 kr och skulle erläggas i samband med tillträdet men bostadsrättsföreningen lät bostadsrättsbolaget tillträda bostadsrätten utan betalning. Ett par månader efter tillträde överlät bostadsrättsbolaget bostadsrätten till en ny förvärvare för en köpeskilling om 8 000 000 kr. Bostadsrättsbolagets moderbolag försattes senare i konkurs.

Köparna väckte talan mot föreningen och yrkade att den skulle betala 888 000 kr till dem. I andra hand yrkade de att det skulle fastställas att de inte var skadeståndsskyldiga gentemot föreningen med anledning av hävningsavtalet. De menade att ett överskott hade uppstått genom föreningens upplåtelseavtal med bostadsrättsbolaget eller när bolaget tillträdde bostadsrätten. De gjorde alternativt gällande att föreningen åsidosatt sina skyldigheter enligt hävningsavtalet, bland annat genom att inte sköta affären med bostadsrättsbolaget på marknadsmässiga villkor, vilket orsakat dem skada. Köparna menade att om föreningen hade krävt betalning av bostadsrättsbolaget i samband med bolagets tillträde till bostadsrätten, eller om föreningen hade vidtagit ytterligare åtgärder för att få betalt, så hade bostadsrättsbolaget betalat.

Bostadsrättsföreningen menade å sin sida att det inte hade uppstått något överskott eftersom bostadsrättsbolaget inte hade betalat. Föreningen bestred att den hade brutit mot hävningsavtalet och att affären med bostadsrättsbolaget inte hade skötts korrekt. Bostadsrättsföreningen anförde att den hade vidtagit åtgärder för att få betalt från bostadsrättsbolaget. Ytterligare åtgärder hade inte resulterat i betalning eftersom bostadsrättsbolaget länge haft ekonomiska svårigheter. Vidare invände föreningen att den hade en motfordran på köparna.

HD gjorde följande bedömning:

• Det uppkom inte något överskott redan genom upplåtelseavtalet eller vid tillträdet. Detta eftersom hävningsavtalets reglering tar sikte på vad den nya förvärvaren faktiskt betalar.
• På grund av hävningsavtalet var föreningen skyldig att genomföra den nya upplåtelsen av bostadsrätten på marknadsmässiga villkor. När föreningen gav bostadsrättsbolaget tillträde till lägenheten trots att bolaget inte fullgjorde sin skyldighet att betala köpeskillingen bröt föreningen mot hävningsavtalet.
• Köparna ansågs på grund av föreningens avtalsbrott ha rätt till skadestånd motsvarande deras positiva kontraktsintresse, det vill säga försättas i samma läge som om avtalet hade fullföljts.
• Bostadsrättsföreningen hade inte i tillräcklig grad begränsat sin skada på grund av att köparna drog sig ur sitt bostadsrättsförvärv, vilket medförde att köparna inte var skyldiga att ersätta föreningen i vidare mån än vad som hade blivit utfallet om den korrekt begränsat sin skada.
• För att bedöma vad som skulle ha hänt om föreningen inte hade låtit bostadsrättsbolaget tillträda bostadsrätten utan att betala, var det av central betydelse om bolaget hade betalningsförmåga.
• Bolagets betalningsförmåga vid tillträdet var en omständighet som det kan föras bevisning om och bevisbördan för detta skulle inte kastas om men beviskravet skulle ställas lågt.
• Det förelåg svårigheter för köparna att långt i efterhand lägga fram full bevisning om bostadsrättsbolagets betalningsförmåga vid tillträdet eftersom det först var i samband med tingsrättsprocessen som köparna fick kännedom om upplåtelsen till bostadsrättsbolaget och fick se upplåtelseavtalet. Det hade då gått ca två år sedan bostadsrättsbolaget fick tillträda lägenheten utan att betala. Bostadsrättsföreningens agerande hade orsakat att köparna inte getts tillfälle att säkra sådan bevisning redan i anslutning till tillträdet.
• I syfte att så långt som möjligt tillämpa en enhetlig placering av bevisbördan skulle bevisbördan för både skada och orsakssamband ligga kvar hos köparna men beviskravet för deras påstående om betalningsförmåga skulle ställas lågt.
• Köparna hade gjort sannolikt att sådan betalningsförmåga fanns och den osäkerhet som kvarstod i den delen skulle inte gå ut över köparna. Bostadsrättsbolaget skulle alltså anses ha haft betalningsförmåga vid tillträdet.
• Om föreningen hade agerat korrekt hade bostadsrättsbolaget sannolikt betalat vid tillträdet. Någon konkret utredning som talar för att bostadsrättsbolaget trots förmåga och skyldighet inte skulle ha betalat vid tillträdet om så begärts.
• Bedömningen av hur bolaget troligen skulle ha agerat skulle därför göras med utgångspunkten att bostadsrättsbolaget skulle ha agerat rationellt.
• Det fick därför hållas för troligt att bostadsrättsbolaget – ställt inför alternativet att föreningen skulle häva avtalet och ha ett rättsligt genomdrivbart skadeståndsanspråk mot bolaget motsvarande bostadsrättens marknadsvärdesminskning jämte kostnader – skulle ha betalat för bostadsrätten.
• Det hypotetiska förlopp som skulle läggas till grund för prövningen av köparnas talan var alltså att bostadsrättsbolaget vid tillträdet skulle ha betalat köpeskillingen om 8 880 000 kr till föreningen om inte föreningen hade låtit bolaget tillträda utan att betala.
• Bostadsrättsföreningen ansågs ha orsakat köparna en skada om 888 000 kr, motsvarande det överskott som hade uppstått om föreningen följt hävningsavtalet. HD ansåg dock att föreningen hade styrkt sin motfordran mot köparna, i enlighet med hovrättens bedömning.

Professionell hjälp

Vi på ACTUS Advokatbyrå har stor erfarenhet av tvistemål rörande bland annat skadeståndsfrågor och avtalsrätt. Vi erbjuder juridisk rådgivning och åtar oss uppdrag som juridiskt ombud i denna typ av frågor.

Vi hjälper dig!

Advokathuset Actus finns i Västerås, Eskilstuna, Örebro & Karlstad. Vi är alltid redo att hjälpa dig och du kan kontakta oss via telefon, mejl eller via vårt kontaktformulär som finns på vår hemsida.

Vi på Advokathuset Actus har stor erfarenhet av komplexa mål.